L'expulsion est l'expulsion du locataire d'un logement par le propriétaire, soit par décision de justice, pour non-paiement du loyer ou autre motif valable.
L'acte lui-même est appelé un "lancement". Selon les lois de chaque pays, il est organisé de manière différente. Le plus courant est qu'il est assisté par un serrurier, le propriétaire et un représentant du tribunal. S'il était nécessaire de recourir à la force, les forces de sécurité de l'État s'y joindraient également.
Avant d'arriver à la procédure judiciaire, en cas de non-paiement, nous trouvons l'exigence, opportune lorsqu'elle est destinée à régler la situation de bonne foi. En cas d'impossibilité, les raisons pour lesquelles un propriétaire irait devant les tribunaux sont les suivantes :
- Le locataire refuse de quitter la propriété.
- Il est impossible de communiquer avec lui.
- Non-paiement (généralement, à partir du troisième mois consécutif de non-respect des engagements de paiement sans motif justifié).
Bien que le locataire puisse paralyser l'abandon du bien en énervant l'action d'expulsion s'il paie tous les loyers dans un délai de dix jours, il existe des alternatives avant d'arriver au lancement. Le refinancement, l'accord de grâce ou la date de paiement en font partie.
Quant au propriétaire, il peut se prémunir d'une partie du préjudice économique résultant d'une expulsion, grâce à des mécanismes comme le non-paiement de l'assurance loyer.
Expulsion express
Les pays dont la législation en matière de crédit-bail est moins fluide ont subi certains changements législatifs à cet égard. Dans le cas de l'Espagne, en 2009, un amendement à la loi sur le bail urbain et à la loi de procédure civile est entré en vigueur dans le but de promouvoir la location pendant la crise immobilière et de rationaliser les processus en cas de non-paiement. Cette mesure était également connue sous le nom d'expulsion expresse. Son but ultime était de protéger la figure du propriétaire, exposée jusqu'alors compte tenu de l'idiosyncrasie du marché immobilier espagnol. Ce changement législatif présente les avantages suivants pour le propriétaire :
- Le délai d'attente pour le propriétaire de la demande fiable à la présentation de la réclamation tombe à un mois.
- Expulsion volontaire : Le propriétaire peut annuler tout ou partie de la dette et des frais en échange de l'expulsion volontaire. La durée minimale est de 15 jours.
- La signification de la demande est facilitée par l'annonce de l'assignation au tribunal si le défendeur n'a pu être localisé.
- Une plainte de l'exécutif n'est pas nécessaire pour faire exécuter l'expulsion.
- Désormais, le propriétaire peut revendiquer l'appartement avant d'atteindre la période de location de cinq ans s'il en a besoin pour lui-même, sa famille ou en cas de divorce ou d'annulation de mariage, preuve préalable dans le contrat.
