Ginnie Mae est une agence du gouvernement fédéral soutenue par le gouvernement des États-Unis qui opère sur le marché du crédit hypothécaire. Sa mission est de rendre le logement abordable et accessible à des millions de ménages appartenant aux classes les plus défavorisées du pays et disposant de moins de ressources. En même temps, il fournit des liquidités au marché hypothécaire.
Elle remplit cet objectif en adossant des obligations hypothécaires (MBS) dont les sous-jacents sont des hypothèques garanties principalement par deux agences du gouvernement fédéral, répondent à certaines exigences et émettent une série de prêteurs spécifiques. Il s'agit de la Federal Housing Administration (FHA) et du Department of Veterans Affairs (VA).
Les prêteurs émettent ensuite des MBS dont le sous-jacent sont ces hypothèques et Ginnie Mae prend en charge le paiement en temps voulu des intérêts et du principal sur les obligations à ses investisseurs. Ces MBS sont considérés comme l'un des investissements les plus sûrs, quel que soit le moment du cycle économique.
Bien qu'elle soit connue sous le nom de Ginnie Mae, son nom complet est la Government National Mortgage Association (GNMA).
Comment fonctionne Ginnie Mae ?
Ginnie Mae travaille main dans la main avec le secteur privé pour répondre aux besoins des groupes défavorisés de la population américaine et agit en garantie des obligations MBS dont le sous-jacent sont ces hypothèques.
Cela permet aux prêteurs de ces crédits d'obtenir de meilleurs prix, puisque ces prêts sont considérés comme des actifs sans risque grâce à cela.
La GNMA ne crée, n'achète ou ne vend pas de prêts hypothécaires et n'émet pas de MBS. Au contraire, il garantit le paiement des flux dérivés du MBS. Si les prêteurs ne paient pas, Ginnie Mae transfère l'argent de la perte à l'entité de titrisation afin qu'elle puisse s'acquitter de ses obligations de paiement envers les investisseurs des obligations MBS.
Sur ce marché, les prêteurs et les investisseurs vendent et achètent ces prêts pour en tirer profit. Grâce à ce marché, les prêteurs peuvent dégager un excédent de liquidités et de revenus pour financer de nouveaux prêts ou de nouvelles opérations. Rappelons que les prêts qu'une institution financière maintient en équilibre mettent des années à rembourser et à récupérer le capital. Par conséquent, il est plus avantageux pour ces entités de vendre ces prêts à des investisseurs intéressés à les acheter.
Le pass-trought est la canalisation qui permet aux fonds de se déplacer d'un endroit à un autre par l'intermédiaire d'un intermédiaire qui est celui qui prend la commission.
Processus de titrisation
C'est là que la titrisation a lieu par des entités privées, qui regroupent les hypothèques achetées éligibles (doit répondre aux critères ci-dessous) dans des pools d'actifs et émettent des obligations MBS. Ces entités placent ensuite les obligations aux investisseurs sur le marché.
Par conséquent, Ginnie Mae est au quatrième niveau d'absorption des pertes si elles se produisent. Comme nous l'avons indiqué au début, devant le débiteur de l'hypothèque, l'assurance gouvernementale et les ressources de l'émetteur.
Exigences relatives au prêt MBS et à l'émetteur
Les prêts doivent répondre aux critères d'admissibilité liés à :
- Entrée initiale minimale.
- Ratio LTV limité (prêt / valeur nette du logement).
- Taille maximum.
- Documentation minimale requise.
- Assurance souscrite par l'emprunteur.
Les émetteurs, quant à eux, doivent démontrer le respect des critères d'éligibilité liés au type de prêts à mutualiser pour les émissions de MBS. Par exemple, l'émetteur potentiel doit certifier qu'il est un créancier hypothécaire approuvé par la FHA et qu'il l'a été depuis au moins trois ans. En outre, d'autres aspects tels que les deux suivants:
- Aspects financiers: états financiers, exigences de fonds propres et de liquidité, exigences d'actifs, etc.
- Contrôle de qualité: pour l'origination, la souscription et le service des prêts hypothécaires.
Ginnie Mae construire
Les MBS ont une structure d'amortissement pass-through. Cela signifie que les investisseurs reçoivent des intérêts correspondants à mesure que les emprunteurs remboursent les hypothèques, le principal et les intérêts. En réalité, ce qui se passe, c'est que tous les amortissements des hypothèques sont accumulés pour effectuer le paiement de l'accumulé sur une base mensuelle à l'investisseur par le fonds. De ce montant, il faut soustraire les commissions de garantie et de service. En d'autres termes, les frais payés par le fonds seront inférieurs au taux des hypothèques du pool.
Quant au coupon, il s'agit d'un coupon moyen pondéré, qui est calculé comme la moyenne pondérée des taux d'intérêt des prêts du pool. Cependant, il faut ici tenir compte du fait que les investisseurs reçoivent des intérêts sur un montant de capital décroissant au fil du temps, provenant de l'amortissement des hypothèques.
Concernant l'échéance moyenne pondérée du pool, il s'agit de la moyenne des échéances de toutes les hypothèques du groupe, pondérée par l'encours du capital de chaque hypothèque du pool.
Risques associés
Les investisseurs doivent être conscients des risques inhérents à l'investissement :
- Risque de taux d'intérêt : Lorsque les taux d'intérêt baissent, le nombre de remboursements anticipés s'accélère à mesure que les emprunteurs se précipitent pour refinancer et, par conséquent, les prêteurs perdent des intérêts à mesure que la base du capital restant dû est réduite.
- Risque de remboursement anticipé : Elle survient lorsque les débiteurs amortissent partiellement ou totalement leur hypothèque par anticipation, c'est-à-dire en dehors du calendrier d'amortissement convenu. Dans ce cas, le débiteur hypothécaire cesse de payer des intérêts sur ce montant et, par conséquent, moins d'intérêts seront perçus par l'investisseur MBS. Le montant prépayé est conservé dans le fonds jusqu'à la date correspondante et, ensuite, les obligataires sont « pass-through ».
