Une clause plancher est la limite minimale du taux d'intérêt à payer dans les versements d'une hypothèque immobilière. C'est le contraire de la clause de plafond.
Lorsque le taux d'intérêt de l'indice de référence utilisé pour calculer les crédits immobiliers (Euribor ou Libor par exemple) tombe en dessous du point établi comme plancher, le taux d'intérêt que l'entité facturera est plancher. Par exemple, si le plancher établi est de 1 % et que les intérêts tombent à 0,5 %, l'entité continuera à facturer 1 %.
Cette limite est établie par certains établissements de crédit comme mécanisme de protection contre d'éventuelles baisses des taux d'intérêt. C'est une pratique considérée comme abusive dans certains pays. En Espagne, il est considéré comme illégal s'il n'a pas été expliqué avec une transparence suffisante par l'institution financière.
Cette clause plancher affecte les hypothèques contractées à taux d'intérêt variable, puisque dans celles contractées à taux fixe, les intérêts pendant toute la durée de l'emprunt resteront constants dans le temps.
Fonctionnement d'un prêt à taux variable
Lorsqu'un crédit immobilier à taux variable est contracté auprès d'un établissement de crédit, celui-ci fixe un taux d'intérêt qu'il facturera pour avoir prêté cet argent. Deux éléments interviennent dans la fixation de cet intérêt :
- Le taux d'intérêt de l'indice de référence pour le calcul de l'hypothèque: Il est déterminé par le marché interbancaire et correspond aux intérêts que l'établissement de crédit verse pour obtenir la liquidité nécessaire à l'octroi du prêt (il est sujet à des variations tout au long de la durée du prêt).
- Un différentiel que l'établissement de crédit facture à l'entrepreneur hypothécaire: Elle est déterminée par l'entité elle-même et correspond à la marge bénéficiaire que l'entité obtient lors de l'octroi du prêt hypothécaire (elle est fixe tout au long de sa durée de vie). Par exemple, l'indice plus 2 %.
Pourquoi une clause plancher est-elle fixée ?
Si le taux d'intérêt de référence de l'hypothèque diminue avec le temps et que le différentiel convenu est également faible, le paiement des intérêts pourrait approcher de 0 ou même tomber en territoire négatif, la banque elle-même étant celle qui rémunère le client pour le prêt d'argent.
En réaction à cette situation hypothétique et en tant que mécanisme de sauvegarde des intérêts des établissements de crédit, ces clauses plancher apparaissent. En les inscrivant dans le contrat de crédit immobilier, les établissements de crédit se prémunissent ainsi d'éventuelles baisses de la part variable du prêt accordé. Ainsi, la clause plancher vise à empêcher les demandeurs de prêt de payer des intérêts trop bas sur leur hypothèque, de ne pas payer d'intérêts sur celle-ci ou, dans une situation utopique, de recevoir de l'argent pour avoir contracté l'hypothèque.