Au Portugal, l'octroi de crédits immobiliers progresse à un rythme spectaculaire. Cette situation est venue inquiéter les analystes, qui se demandent si le Portugal alimente une nouvelle bulle immobilière.
L'une des données qui a attiré l'attention des économistes et qui a suscité des inquiétudes est la croissance des prêts hypothécaires au Portugal. Si l'on compare les dix premiers mois de 2019 avec les dix premiers mois de 2018, on constate que l'octroi de crédits immobiliers a augmenté de 5%. Concrètement, cela signifie 8 522 millions d'euros prêtés pour l'achat d'un bien immobilier.
Renforcement des conditions d'accès au crédit
No obstante, el aumento del crédito hipotecario no es algo que haya sucedido en 2019. Ya en 2018, ante el incremento de hipotecas concedidas, el Banco de Portugal, como organismo encargado de la supervisión bancaria en el país luso, ordenó endurecer el acceso al crédit hypothécaire. Pour cela, des exigences plus exigeantes ont été établies. De cette façon, les clients ne pourraient pas accéder à un prêt hypothécaire s'ils ne consacraient pas au moins 50 % de leurs revenus au remboursement du prêt pour leur propriété. En revanche, l'hypothèque ne pouvait excéder 90 % de la valeur de la maison à acheter et devait être amortie sur une période de moins de 40 ans.
Il est à noter que les banques portugaises ont appliqué les mesures de resserrement du crédit indiquées par la Banque du Portugal. Cependant, malgré des restrictions de crédit plus strictes, les prêts hypothécaires ont continué de croître. C'est ici que beaucoup se demandent comment le resserrement de l'accès au crédit a produit précisément le résultat inverse de celui recherché.
Pourquoi l'octroi de prêts hypothécaires a-t-il augmenté?
Les raisons de cette dynamique d'expansion du crédit sont diverses. La reprise de l'économie portugaise a conduit à une plus grande propension à dépenser, les taux d'intérêt sont bas et une propriété, comme c'est la tradition au Portugal, est un actif qui, au fil des ans, prend de la valeur. Ainsi, l'immobilier portugais est un atout qui a retenu l'attention des investisseurs, non seulement parmi les citoyens portugais eux-mêmes, mais aussi parmi les investisseurs étrangers. Par conséquent, l'attrait généré par l'immobilier auprès des investisseurs portugais et étrangers a entraîné une augmentation de la demande de prêts hypothécaires.
Gentrification et investisseurs étrangers
Cette volonté d'investir dans l'immobilier s'est déjà manifestée dans le prix du foncier. Il y a des quartiers de Lisbonne, où le prix du mètre carré est supérieur à 4 500 euros. Tout cela a conduit à ce qu'on appelle la gentrification.
Cette gentrification est un processus par lequel les habitants des quartiers du centre-ville, traditionnellement avec des prix et des loyers abordables, abandonnent leurs quartiers traditionnels pour s'installer dans d'autres quartiers périphériques. Tout commence lorsque les centres-villes commencent à devenir populaires, à atteindre la renommée et le prestige et à être demandés par les touristes. Les maisons sont réhabilitées, la demande de biens immobiliers dans la région augmente et les prix de location augmentent. De cette façon, les classes populaires sont remplacées par des classes sociales supérieures, qui peuvent faire face à des coûts de location plus élevés. En effet, de nombreuses villes portugaises traversent le processus dit de gentrification.
N'oublions pas non plus les soi-disant « visas d'or ». Il s'agit de titres de séjour pour les citoyens étrangers qui ont un investissement immobilier supérieur à un demi-million d'euros. De plus, un investissement immobilier de plus d'un demi-million d'euros donne non seulement le droit de séjour au Portugal, mais donne également accès à des avantages fiscaux intéressants.
Les effets des « visas d'or » se sont fait sentir dans les villes portugaises, notamment dans les deux plus importantes : Lisbonne et Porto. Ainsi, il y a beaucoup d'étrangers du Brésil, de Chine et de France qui cherchent à investir dans l'immobilier au Portugal.
Taux d'intérêt bas, impayés et propriétés surévaluées
Dans ce contexte de demande croissante pour l'immobilier, les prix augmentent. La preuve en est que le prix du logement au Portugal a augmenté de 11,2% au deuxième trimestre de 2019, le tout en prenant le deuxième trimestre de 2018 comme référence.
Eh bien, avec l'augmentation spectaculaire du crédit hypothécaire et la hausse des prix des logements, la situation du marché immobilier au Portugal suscite des inquiétudes. Comme nous l'avions prévenu précédemment, il est à craindre qu'une bulle ne s'alimente sur les terres portugaises.
En ce sens, il faut souligner la faiblesse des taux d'intérêt. Ainsi, dans un scénario de taux d'intérêt bas, l'épargne sera pénalisée et les citoyens préféreront dépenser. Dans ce cas, le public misera sur l'investissement dans l'immobilier, car au Portugal ils sont réputés être des actifs qui, avec le temps, prennent de la valeur.
Deuxièmement, il faut souligner la valeur excessive qui est accordée à l'immobilier, facteur toujours présent dans la naissance de toute bulle immobilière.
Enfin, il faut faire attention aux créances irrécouvrables. Et le fait est que les banques portugaises pourraient avoir des difficultés à recouvrer leurs crédits avec le degré élevé de délinquance auquel elles doivent faire face.
