La prime de risque n'est pas un concept qui ne concerne que l'économie nationale. Les rendements ne sont pas seulement recherchés lors d'investissements en obligations, mais également lors d'investissements dans l'immobilier. Par conséquent, les investisseurs sont guidés par des indicateurs de risque lorsqu'ils opèrent sur le marché immobilier. Mais comment fonctionne la prime de risque sur le marché immobilier ?
A entendre les mots « prime de risque », les esprits de beaucoup voyagent vers les années 2011 et 2012. A l'époque où les contre-performances des économies européennes déclenchaient les intérêts que les pays devaient payer pour se financer sur les marchés. Ce moment économique délicat a servi à faire comprendre à une grande partie du public ce qu'est la prime de risque.
Rappelons que la prime de risque suppose un coût supplémentaire pour tous les États qui cherchent des financements sur les marchés. Ce surcoût est établi en fonction des risques encourus par l'économie nationale. Disons que c'est une compensation pour le risque que l'investisseur court pour utiliser ses ressources dans les obligations d'un certain pays. Cependant, plus la performance de l'économie d'un pays est bonne, plus la prime de risque qui doit être payée est faible. Il est à noter que, comme référence, l'obligation allemande est prise. De cette façon, nous aurons une échelle valable pour mesurer le risque économique des différents pays.
La prime de risque sur le marché immobilier va par quartier
Eh bien, le concept de prime de risque a également atteint le marché immobilier. Si on a dit précédemment que le risque variait selon les pays, sur le marché immobilier le risque dépend du quartier dans lequel on veut investir. Pour mesurer une prime de risque, il faut une référence. Par conséquent, si dans le marché obligataire nous avons mentionné l'Allemagne comme référence, dans le monde de l'immobilier cette place sera occupée par le quartier madrilène de Recoletos. Recoletos est considérée comme une zone caractérisée par la garantie et la fiabilité, cependant, les avantages qui peuvent être obtenus lors de l'acquisition d'une propriété et de sa mise en location seront moindres.
Les variables dont dépend la prime de risque sur le marché immobilier
Il existe un parallèle clair entre les quartiers et les États. Dans les deux cas, les probabilités de risque varient de l'un à l'autre. Lorsqu'il investit dans des obligations d'un certain pays, l'investisseur porte une attention particulière au niveau d'endettement, à la possibilité de faillite, aux perspectives de croissance ou au déficit public. Sur le marché immobilier, d'autres critères sont utilisés comme : la possibilité de sous-louer le bien, une occupation illégale du bien, des changements de législation ou encore le nombre de locataires qui transitent par un bien pendant une certaine période de temps.
En reprenant l'exemple du quartier de Recoletos, on constate que ce quartier est considéré comme sûr, une place forte de l'immobilier. Tout cela signifie que, avec une grande certitude, des rendements compris entre 3,3% et 3,4% seront obtenus. Et le meilleur de tous, avec peu de risques. Par conséquent, le faible niveau de risques dans le quartier de Recoletos sera récompensé par une prime de risque immobilier tout aussi faible.
Si l'investisseur immobilier recherche le profit au détriment de la prime de risque immobilier, il doit porter son attention sur d'autres quartiers. Ce différentiel d'intérêt va s'accentuer dans des quartiers comme Entrevías, San Diego, San Andrés ou San Cristóbal. Ici, le risque est très élevé, une prime de risque immobilier beaucoup plus élevée doit donc être satisfaite.
L'importance d'une analyse préalable
Contrairement au marché obligataire, où il existe la possibilité de diversifier l'investissement pour réduire les risques, sur le marché immobilier tout dépendra du prix du bien à acquérir. La conséquence en est que les plus petits investisseurs n'auront pas la possibilité d'investir dans les zones les plus sûres disponibles, car elles sont les plus chères. Pendant ce temps, les investisseurs les plus puissants optent pour des quartiers à moindre risque. L'explication pour laquelle le grand investisseur ne parie pas sur les quartiers qui offrent la rentabilité la plus élevée est simple, puisqu'il ne veut pas prendre de gros risques.
L'équilibre entre rentabilité et risque
Comme pour tout investissement, sur le marché immobilier une analyse préalable de deux variables sera nécessaire : la rentabilité et le risque. Il est bien connu que dans le monde de la finance, plus la rentabilité est élevée, plus le risque est élevé.
Dans ce type d'investissement immobilier, il sera essentiel d'évaluer des aspects tels que les fluctuations de prix, le degré de compétitivité, les prévisions et le taux d'effort locatif dit. N'oubliez pas que le taux d'effort locatif est le montant du revenu mensuel utilisé pour payer le loyer.
Enfin, vous devez porter une attention particulière aux autres coûts liés à la propriété. En ce sens, il est nécessaire d'évaluer l'impact des impôts, des dépenses communautaires, des primes d'assurance, des déversements éventuels et des coûts des procédures.
Il ne fait aucun doute qu'il existe une grande similitude dans le fonctionnement de la prime de risque, tant sur le marché obligataire que sur le marché immobilier. Et c'est ça, le risque est payé.
