L'antichrèse est le contrat par lequel un bien immobilier est livré en garantie d'un paiement futur. Ainsi, le bien passe entre les mains du créancier, permettant à ce dernier de percevoir les revenus de l'utilisation et de l'exploitation du bien.
L'antichrèse dure, en principe, jusqu'à ce que l'emprunteur remplisse son obligation (sauf dans les cas que nous détaillerons plus loin). Une fois cet objectif atteint, le bien peut revenir au débiteur.
Expliqué encore plus simplement, l'antichrèse est un pacte entre deux parties dans lequel une partie (en garantie de paiement) donne à une autre (en cas de non-respect de leur paiement) un bien immobilier. Lorsque, avec les bénéfices de l'immobilier ou le paiement du débiteur, la dette disparaît, alors l'immobilier revient entre les mains du débiteur.
A la fin de cet article nous verrons un exemple, mais nous détaillerons d'abord les caractéristiques de l'antichrèse; et les droits et devoirs des parties.
Caractéristiques de l'antichrèse
Les principales caractéristiques de l'antichrèse sont :
- L'emprunteur offre une garantie, c'est-à-dire qu'il adossé son engagement de paiement à un bien corporel, en l'occurrence un bien immobilier.
- L'antichrèse est un droit accessoire, puisqu'il est constitué pour assurer le paiement d'une obligation, et de ses intérêts s'ils sont générés. Si la dette impayée est éteinte, l'antichrèse l'est aussi.
- Les participants au contrat sont l'antichrèsiste, qui renonce à la possession du bien, et le créancier antichrétique, qui en fait usage.
- L'antichresist ne peut pas récupérer la propriété sans avoir d'abord payé la dette en souffrance.
- Il est impossible de réaliser plusieurs contrats d'antichrèse sur un même bien car sa dépossession est requise. Pour l'expliquer autrement, l'antichrésist ne pouvait pas livrer simultanément le bien à plus d'un créancier. En revanche, il est possible de constituer plusieurs hypothèques sur un même bien car il n'est pas nécessaire que le débiteur en dispose. sa propriété.
- C'est peut-être l'une des raisons pour lesquelles les contrats d'antichrèse sont moins populaires que les hypothèques. Ces derniers permettent au débiteur de continuer à occuper son logement.
- Chaque législation définit l'antichrèse différemment. Dans le cas péruvien, par exemple, il s'agit d'un droit réel (procuration immédiate et absolue) en vertu duquel le débiteur remet un bien à son créancier en garantie. Ainsi, il lui accorde le pouvoir de l'exploiter et d'en percevoir les fruits. La législation péruvienne exige également, à titre de formalité, que le contrat soit enregistré dans les registres publics.
- Le contrat s'éteint non seulement après le paiement de l'obligation, mais avec la destruction ou l'expropriation du bien, ou si le créancier renonce à l'antichrèse. Ce dernier survient si le prêteur considère, par exemple, que l'utilisation du bien ne génère pas de revenus suffisants. Ensuite, vous exigerez que l'antichrèsiste paie votre dette d'une autre manière.
Devoirs et droits du créancier antichrist
Les devoirs et droits les plus importants du créancier anti-créte sont :
- Le créancier a l'obligation de sauvegarder l'intégrité du bien
- Vous devez assumer les dépenses des services de base (eau, électricité, entre autres) qui vous permettent d'utiliser la propriété.
- En prenant possession de la garantie, le créancier jouira des fruits de son exploitation. Dans le cas d'un appartement par exemple, vous pouvez l'occuper et économiser sur le loyer. Une autre alternative est que vous le louiez à un tiers, en recevant l'avantage périodique respectif des locataires.
- Le créancier percevra d'abord les intérêts générés par la créance, le cas échéant. Une fois ces frais financiers payés, les revenus de l'utilisation du bien peuvent amortir une partie du principal du prêt.
- Si les parties sont convenues qu'aucun intérêt ne sera couru, les fruits de l'exploitation du bien iront directement en diminution du principal du prêt.
- En cas de non-paiement, le créancier peut demander l'exécution judiciaire de la garantie.
Devoirs et droits de l'antichrèsiste
Les principaux devoirs et droits de l'antichrésist sont :
- Vous avez l'obligation de céder la possession du bien immobilier, ne pouvant en demander la restitution qu'au moment de l'annulation de votre dette.
- Vous pouvez poursuivre le créancier en dommages-intérêts s'il ne fait pas preuve de diligence dans la gestion du bien.
- Il est de votre responsabilité de payer les impôts sur la propriété.
- Vous devez supporter les frais de réparation et d'entretien, sauf si les dommages ont été produits par le créancier.
- Vous acceptez de remplacer l'investissement dans des améliorations, qui doivent avoir votre consentement.
- Vous pouvez vous opposer à l'abus de l'actif, par exemple, si le créancier envisage de changer radicalement un espace sur la propriété.
Exemple d'antichrèse
Regardons un exemple très simple d'antichrèse. Supposons que Luis Antonio Olivares doive 45 000 $ à José Gutiérrez. Ensuite, tous deux signent un contrat d'antichrèse pour assurer le retour du financement.
L'accord permet à M. Gutiérrez d'occuper, ou de louer à un tiers, l'une des propriétés que possède Olivares. La durée du contrat est de dix mois, en supposant un prix de location de 4 500 $ US.
Dans ce cas, il convient de noter que les participants n'ont pas accepté de générer des intérêts sur le prêt. Ainsi, une fois la dette payée, l'actif revient à Olivares.