Une évaluation immobilière est une valeur monétaire théorique qui est attribuée à une propriété sur la base de paramètres techniques.
Ces paramètres suivent une méthodologie d'évaluation, qui dans de nombreux pays est établie par la loi. Dans chaque évaluation immobilière, ces paramètres doivent être argumentés dans un rapport.
L'expertise immobilière doit être préparée par un professionnel agréé, qui peut être un architecte, un géomètre ou un ingénieur. Cela dépendra si le bien immobilier à évaluer est une maison, un appartement, un terrain ou un entrepôt industriel.
L'usage le plus courant qui est fait d'un rapport d'expertise immobilière est l'acquisition d'un bien immobilier par le biais du crédit hypothécaire, c'est pourquoi on l'appelle aussi souvent « expertise hypothécaire ». Il sert de valeur à l'institution financière lorsqu'elle décide d'accorder une hypothèque d'un montant ou d'un autre en fonction de la valeur de l'actif expertisé.
A quoi sert une expertise immobilière ?
Une évaluation immobilière peut nous servir à plusieurs fins, les plus importantes sont :
- Obtenez un prêt hypothécaire qui a l'actif évalué en garantie.
- Connaître une valeur théorique avec une rigueur suffisante pour l'adjudication des successions, des divorces ou comme prix de départ dans les enchères.
- Atteindre une valeur technique avec une réglementation spécifique qui la différencie d'une simple évaluation orientative.
Il faut tenir compte du fait que plus le chiffre d'évaluation est élevé, plus la valeur estimée du bien immobilier est élevée. Cela signifie que vous aurez plus de marge lorsque vous demanderez un prêt avec ladite propriété en garantie.
Comment se calcule une estimation immobilière ?
Les éléments pris en compte pour une évaluation immobilière combinent des aspects techniques et juridiques. Les principaux déterminants de la valeur économique d'une expertise sont :
- Emplacement: Ville, quartier, quartier résidentiel, etc.
- Surface: Deux données surfaciques peuvent être données en mètres carrés, utiles (sans compter l'espace occupé par les murs) et construites (incluant parfois les parties communes du bâtiment).
- Distribution: Il s'agit de lister le nombre de pièces, de toilettes ou de patios que la maison peut avoir. Il prend également en compte l'évaluation de l'utilisation correcte de l'espace.
- État de conservation: Elle se compose de trois catégories de base, maison rénovée, en bon état et à rénover.
- Matériaux utilisés: Déterminants lors de l'évaluation de la qualité de la maison, conditionnement, par exemple, la cote énergétique.
- Orientation: Point cardinal vers lequel la maison est dirigée, c'est-à-dire nord, est, ouest, sud et les combinaisons qui peuvent se donner les unes aux autres.
- Prix du marché: Une petite enquête sur les dernières ventes est faite pour connaître la fourchette de prix dans la région.
En outre, des vérifications légales doivent être effectuées qui peuvent limiter la valeur de l'expertise, comme savoir s'ils bénéficient d'un type de protection officielle.
Cependant, la valeur d'un bien peut évoluer dans le temps, soit en raison de facteurs internes (ajout d'améliorations) ou de facteurs externes (évolution positive-négative de l'environnement).
Exemple d'utilisation dans une évaluation immobilière
Supposons que nous voulions acheter une maison qui a une valeur de vente d'environ 100 000 €. En retour, nous souhaitons que la banque finance 100% de la valeur de vente car nous n'avons économisé que les frais d'achat et de vente, comme les taxes locales ou la commission immobilière :
A partir de là, deux scénarios peuvent être donnés :
- Si la valeur d'expertise est de 90 000 € et le prêt hypothécaire nécessaire est de 100 000 €, notre épargne, en plus de payer les 15 000 € de frais d'achat et de vente, doit payer la différence de 10 000 €.
- Si la valeur d'expertise est de 100 000 € ou plus, elle couvrira le montant dont nous avons besoin.
Il est à noter qu'il n'est pas habituel que la valeur d'expertise soit facturée 100 % du prix d'achat, la règle générale étant de 80 %. C'est-à-dire que si le prix est de 100 000 €, la valeur d'expertise doit être de 125 000 €, puisque 80 % de 125 000 € sont les 100 000 € dont nous aurions besoin.
