Indice de référence des prêts hypothécaires (IRPH)

L'IRPH, abréviation de Home Equity Benchmark, est une moyenne pondérée des principaux prêts sur valeur domiciliaire d'une durée de plus de trois ans.

L'origine de l'IRPH, en tant que type de référence officiel en Espagne, remonte au 3 août 1994. A cette date, se conformant à l'obligation de compléter les annexes de l'arrêté publié le 11 mai 1994 sur la transparence des conditions financières de l'hypothèque prêts, la Banque d'Espagne a élevé l'IRPH au rang d'officiel.

Ainsi, en août 1994, l'IRPH, officiellement appelé taux moyen des prêts hypothécaires sur trois ans, a été réglementé. Avec la publication des taux de référence officiels du marché hypothécaire, le ministère espagnol de l'Économie et des Finances visait à protéger les clients. Pour ce faire, en plus d'élever plusieurs indices supplémentaires à la catégorie des officiers, elle a publié plusieurs règlements sur les contrats de prêt avec garantie hypothécaire qui étaient destinés à acquérir un logement. C'est-à-dire qu'il imposait une manière d'agir aux entités qui offraient des prêts hypothécaires pour des maisons qui tentaient d'empêcher les clients d'être mal informés sur l'hypothèque qu'ils avaient signée.

Malgré cela, comme nous le verrons plus loin et comme indiqué par la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE), certaines entités ne se sont pas conformées aux indications de cette circulaire dont le but ultime était de protéger les clients par la transparence et l'information.

Comment est calculé l'IRPH ?

Bien qu'en substance, il n'y ait qu'une seule façon de calculer l'IRPH, il existe formellement trois types d'IRPH. Celui des banques, celui des caisses d'épargne et celui de tous les établissements de crédit. Les formules sont décrites ci-dessous :

• Taux moyen des crédits immobiliers sur 3 ans auprès des banques

Où:

je_b : Taux d'intérêt moyens pondérés des banques

m_b : Nombre de banques participant au calcul

• Taux moyen des crédits immobiliers sur 3 ans auprès des caisses d'épargne

Où:

je_CA : Moyenne des taux d'intérêt moyens pondérés des caisses d'épargne

m_CA : Nombre de caisses d'épargne participant au calcul

• Taux moyen des crédits immobiliers sur 3 ans du groupe d'entités

Où:

je_b : Taux d'intérêt moyens pondérés des banques

m_b : Nombre de banques participant au calcul

je_CA : Moyenne des taux d'intérêt moyens pondérés des caisses d'épargne

m_CA : Nombre de caisses d'épargne participant au calcul

je_sch : Moyenne des taux d'intérêt moyens pondérés des sociétés de crédit hypothécaire

m_sch : Nombre de sociétés de crédit hypothécaire participant au calcul

Super, on connaît déjà les formules, mais comment l'appliquer ? Pour bien comprendre la formule, il est nécessaire de connaître la notion de taux d'intérêt, de moyenne pondérée et de sommation. La formule calcule la moyenne des taux moyens. Autrement dit, si le taux d'intérêt moyen pondéré de la banque X est de 10 % et le taux d'intérêt moyen pondéré de la banque Y est de 5 %, alors la moyenne du taux d'intérêt moyen pondéré sera de 10 + 5 divisé par 2 (nous avons 2 banques ). C'est 7,5%. Maintenant, lors du calcul du taux d'intérêt moyen pondéré de chaque banque, comment fait-on ?

Imaginons que la banque X ait dans son portefeuille des prêts hypothécaires d'une durée supérieure à trois ans (qui sont calculés pour le calcul) pour une valeur (en tenant compte des principaux) de 10 millions d'euros. Au total, elle compte 20 prêts en portefeuille. Bien que la somme des 20 soit de 10 millions d'euros, tous les prêts ne sont pas du même montant. Concrètement, le principal de l'un d'eux (solde restant) s'élève à 5 millions d'euros. Étant 50% du portefeuille total qu'il calcule, il aura plus de poids que le reste des 19 prêts hypothécaires. Ainsi, lorsqu'il s'agira de prendre la moyenne de la banque, le taux d'intérêt auquel ce prêt de 5 millions d'euros a été signé sera plus déterminant dans le calcul.

En résumé, l'IRPH est calculé selon les étapes suivantes :

1. Le principal pondéré des prêts en attente de paiement d'une durée de plus de trois ans pour une banque donnée est ajouté.
2. Une fois que nous avons les principaux poids, il est divisé par le nombre de prêts accordés par cette banque (qui répondent aux critères).
3. Après 1 et 2, on aura obtenu le taux d'intérêt moyen pondéré d'une banque donnée. Donc, nous allons faire 1 et 2, pour chaque banque.
4. Une fois que nous avons les taux d'intérêt moyens pondérés de chaque banque, nous les additionnons et les divisons par le nombre de banques. Nous aurons obtenu l'IRPH auprès des banques.
5. Il faudra faire les étapes 1 à 4 pour les caisses d'épargne et les sociétés de crédit immobilier.
6. Une fois que l'on a les trois IRPH, on fait la moyenne et le résultat doit être identique à celui obtenu en effectuant la dernière formule.

Controverse et critique

La controverse de l'IRPH survient en raison de l'inquiétude (et de la plainte) de nombreux clients concernant la difficulté de savoir d'où proviennent les numéros IRPH. En principe, la Banque d'Espagne était l'entité qui a officiellement publié cet indice. Cependant, en 2011, un processus a commencé qui a abouti à la disparition de l'indice en tant qu'officiel. Concrètement, vers 2013, les IRPH, les IRPH et les Caisses d'Epargne de Référence (CECA) ont disparu. L'intention était d'harmoniser les comptes au niveau européen et national, ainsi que d'ajuster les coûts des prêts au coût réel auquel les banques ont obtenu des ressources.

En d'autres termes, l'IRPH était trop cher. Et, en effet, bien que la Banque d'Espagne continue de le publier, il n'est plus considéré comme officiel depuis octobre 2013. La critique de l'indice, outre son opacité, était qu'il n'était pas conforme à l'un des articles de l'ordonnance. avec lequel il est né.

A noter que l'arrêté du 5 mai 1994 insiste sur le fait de la transparence lors de la perception des commissions, sur le calcul objectif des indices et sur la non prise en compte des facteurs dépendant exclusivement de l'entité ou de l'entité pouvant faire varier celle-ci. trop. Certaines entités, en incorporant des commissions cachées dans le taux d'intérêt, contournaient la réglementation. Comme si cela ne suffisait pas, ils ont commercialisé l'IRPH comme un intérêt fixe, alors qu'en réalité il est variable. Et, pour ne rien arranger, ils ont affirmé qu'il était historiquement moins volatil que l'Euribor, ce qui est faux.