Le prix du logement a augmenté ces deux dernières années et l'on parle déjà d'une nouvelle « bulle immobilière ». Mais on se demande. Sommes-nous vraiment face à un nouveau boom immobilier ? Quels sont les facteurs qui font monter les prix des maisons ?
L'IPV (Housing Price Index) a touché le fond en 2013 après six années de baisse brutale du fait de la crise du marché immobilier. Au cours des deux dernières années, il y a eu un rebond des prix, tant pour la location que pour l'achat et la vente de logements. Nous sommes passés d'un creux de 63 en 2013 à 70 en 2016. Dans tous les cas, nous sommes bien en deçà des chiffres d'avant-crise.
En ce qui concerne le prix de location, dans les villes les plus touristiques avec le plus grand impact dans ce secteur, nous apprécions comment les augmentations ont été jusqu'à 26% à Barcelone ou 18% à Palma de Majorque depuis 2015. Ce sont des données assez frappantes auxquelles ils sont suivi d'une hausse plus modérée dans le reste des villes les plus importantes d'Espagne.
Quelles sont les raisons de cette hausse des prix de l'immobilier ?
1-Augmentation de la demande de locations, bien que l'Espagne soit un pays de propriétaires.
Le sentiment d'accession à la propriété persiste chez les Espagnols, même chez les plus jeunes, qui ont subi les terribles conséquences de la crise du secteur immobilier. Nous considérons la location d'une maison comme une situation temporaire.
« 60 % de la génération millénaire il préfère l'accession à la propriété au loyer ».
Nous sommes passés de 80% à 78% des logements sont en propriété par rapport à la moyenne européenne qui se situe à 70 % ou 50 % dans des pays comme la France ou l'Allemagne, selon les données d'Eurostat.
Ces faits mettent en évidence la rareté de l'offre de logements locatifs et l'augmentation de la demande, des raisons qui font monter les prix.
2-Location touristique dans certaines régions d'Espagne.
Les locations de vacances sont un facteur clé dans la mesure où les prix sont exorbitants dans de nombreuses villes. Un cas assez évident est celui d'Ibiza où le loyer d'un appartement de 2 chambres peut s'élever à 3 400 € / mois. Ce fait amène les citoyens de la classe moyenne à vouloir changer de résidence car ils ne peuvent pas se permettre ces prix et l'île est reléguée au luxe et au tourisme.
3-Réactivation de l'emploi et aides d'État.
La baisse du chômage ces derniers mois a poussé de nombreux jeunes à franchir le pas de l'indépendance vis-à-vis de leurs parents. Ceci est promu par le récent Plan national pour le logement 2018-2021, où ils sont annoncés aide au loyer pour les jeunes de moins de 35 ans jusqu'à 50 % du prix de location et jusqu'à 10 800 € à l'achat du 1er logement, à condition que le revenu annuel ne dépasse pas 22 365 €.
Reste maintenant aux banques à octroyer des hypothèques et à être moins réticentes à réactiver le secteur immobilier et les bénéficiaires peuvent profiter de ces aides.
4-Investissement non rentable d'actifs immobiliers.
Ceux qui ont investi dans des actifs immobiliers avant la crise et n'ont pas encore pu s'en débarrasser, attendent le moment de la relance économique pour pouvoir mettre leur logement en vente et récupérer leur investissement. Tant que les prix n'augmenteront pas, la rentabilité n'augmentera pas suffisamment pour céder ces actifs. Ce fait signifie que, bien qu'il y ait beaucoup de maisons vides, l'offre à vendre n'est pas si large.
5-Attraction de capitaux étrangers.
Britanniques, allemands, russes, français ou américains se sont concentrés sur le marché immobilier espagnol. Nombreux sont ceux qui font l'acquisition d'une maison de vacances, de retraite ou tout simplement, son prix bas attire les fonds d'investissement. En 2016 plus de 55 000 logements vendus sont allés à des étrangers, 18 % de plus qu'en 2015.
Parle-t-on d'une bulle immobilière ou d'un rebond des prix ?
Après six années de chute de plus de 40 % des prix de l'immobilier, une hausse de 4 à 5 % ne peut être attribuée à une bulle. Nous sommes toujours à des prix très bas.
Le nombre de maisons vendues en 2016 (403 000) représente encore un peu plus de la moitié de celles vendues en 2007 (775 000). Les niveaux ne sont pas comparatifs.
Une bulle s'accompagne toujours d'un climat d'euphorie, dans lequel les prix augmentent en raison de facteurs spéculatifs. Cependant, nous avons vu comment les prix augmentent en raison d'un manque d'offre de logements à louer ou à vendre. L'objet de l'achat et de la vente de maisons est de les habiter et non pas comme un atout pour la vente ultérieure, la spéculation.
Les institutions financières ne contribuent pas non plus à créer ce climat, puisque l'octroi de prêts et d'hypothèques a été considérablement restreint.
En revanche, la construction neuve et les constructions se redressent lentement. Ce n'est rien comparé à ce qui s'est passé il y a 10-15 ans. Il n'y a pas de telles enquêtes sur les grands parcs de maisons neuves à vendre.
Avec ces données, nous pouvons conclure que le secteur immobilier en Espagne se redresse. C'est un secteur très puissant et nous sommes confrontés à une situation plus optimiste mais nous ne pouvons pas parler d'un boom, ni ambiance euphorique. Après d'énormes chutes, on assiste à un rebond des prix à des niveaux bien inférieurs à ceux de 2005-2007.
